L’installazione di un dehor (struttura esterna, come una veranda, una pergola bioclimatica o una tettoia, spesso associata a bar e ristoranti, ma anche a spazi privati) è un intervento che può migliorare notevolmente la fruibilità di un immobile. Tuttavia, quando l’immobile si trova in un condominio, sorgono diverse questioni legate alle autorizzazioni necessarie. La domanda cruciale è: serve l’autorizzazione del condominio per installare un dehor?
Dehor: Definizione e Tipologie
Un dehor è una struttura, fissa o amovibile, installata all’esterno di un edificio, spesso per ampliare gli spazi di un’attività commerciale (bar, ristoranti) o di un’abitazione privata (balconi, terrazzi). Le tipologie sono varie e la loro classificazione è fondamentale per capire le autorizzazioni richieste:
- Verande: Strutture fisse e chiuse, che creano nuovo volume.
- Pergole Bioclimatiche: Strutture con lamelle orientabili, che possono essere chiuse sui lati, ma non creano necessariamente nuovo volume edilizio.
- Tende da Sole e Tettoie: Strutture più leggere, a volte considerate elementi d’arredo.
- Gazebo e Pergolati: Strutture aperte o semiaperte, che possono essere permanenti o temporanee.
La distinzione tra “nuova costruzione”, “pertinenza” e “mera opera di arredo” è fondamentale e dipende dalle dimensioni, dalla stabilità e dalla reversibilità della struttura.
Il Condominio e le Parti Comuni
Il Codice Civile, in particolare l’articolo 1102, stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. Inoltre, l’articolo 1120 disciplina le innovazioni e l’articolo 1122 le opere sulle parti di proprietà o uso individuale.
Le problematiche sorgono quando il dehor:
- Incide sulle parti comuni: Ad esempio, occupando un cortile condominiale, una facciata esterna o il tetto.
- Altera il decoro architettonico: Modificando l’aspetto estetico complessivo dell’edificio.
- Crea pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Serve l’Autorizzazione del Condominio? Analisi Casistica
La risposta alla domanda se serva l’autorizzazione del condominio non è univoca, ma dipende dalla natura del dehor e dalla sua incidenza sull’edificio.
Caso 1: Incidenza sul Decoro Architettonico o sulle Parti Comuni
Se l’installazione del dehor comporta una modifica del decoro architettonico dell’edificio o un’occupazione/modifica di una parte comune, allora sì, è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
- Alterazione del decoro architettonico: Anche se la struttura è installata su una proprietà privata (es. balcone), se è visibile dall’esterno e altera l’estetica complessiva del palazzo, è necessaria l’approvazione. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che il decoro architettonico sia un bene comune.
- Quorum: L’approvazione richiede la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio (millesimi) se si tratta di innovazioni che alterano il decoro o ledono la stabilità (Art. 1120 c.c., comma 4). Tuttavia, per la semplice alterazione del decoro che non sia “gravosa”, alcune interpretazioni giurisprudenziali possono ammettere maggioranze più semplici (Art. 1120 c.c., comma 2, che parla di maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio per innovazioni non gravose). Per cautela è sempre consigliabile puntare al quorum più alto.
- Occupazione/Modifica di parti comuni: Se il dehor si appoggia alla facciata, occupa parte del cortile, o richiede modifiche strutturali su elementi comuni (es. tetto per una veranda), l’autorizzazione è indispensabile.
Caso 2: Strutture Amovibili e Non Visibili dall’Esterno
Per strutture di minima entità, facilmente amovibili e non permanenti, che non alterano il decoro architettonico e non incidono sulle parti comuni (es. una tenda da sole retrattile su un balcone privato che non sporge eccessivamente), l’autorizzazione del condominio potrebbe non essere strettamente necessaria.
Tuttavia, anche in questi casi:
- È sempre consigliabile informare l’amministratore e, se possibile, ottenere un nulla osta.
- Bisogna assicurarsi che la struttura non limiti la luce o l’aria agli altri condomini e non crei pregiudizio al godimento delle loro proprietà.
- Verificare che il regolamento condominiale (soprattutto quello di tipo contrattuale, accettato da tutti i condomini all’atto di acquisto) non contenga clausole specifiche che vietino o regolamentino tali installazioni, anche quelle di minima entità.
Caso 3: Dehor per Attività Commerciali
L’installazione di dehor per bar, ristoranti o altre attività commerciali a piano terra, pur ricadendo nelle casistiche precedenti (alterazione del decoro, occupazione suolo pubblico/privato), ha anche altre specificità:
- Permessi comunali: Quasi sempre è necessaria un’autorizzazione del Comune (permesso di costruire, SCIA o CILA a seconda della tipologia e durata) e, se il suolo è pubblico, il pagamento della tassa di occupazione del suolo pubblico (TOSAP/COSAP).
- Regolamento condominiale: Il regolamento potrebbe contenere clausole più restrittive per le attività commerciali che possono impattare sulla tranquillità o sull’estetica del condominio.
Iter Procedurale Consigliato
Per evitare contenziosi e problemi futuri, è consigliabile seguire un iter preciso:
- Verifica del Regolamento Condominiale: Leggere attentamente il regolamento, soprattutto se di natura contrattuale, per individuare eventuali divieti o procedure specifiche.
- Valutazione Tecnica: Consultare un tecnico (architetto, geometra) per valutare l’impatto della struttura su staticità e decoro, e per capire quali autorizzazioni edilizie sono necessarie a livello comunale.
- Comunicazione all’Amministratore: Informare l’amministratore di condominio della propria intenzione, fornendo un progetto o una descrizione dettagliata del dehor.
- Richiesta di Delibera Assembleare (se necessaria): Se l’intervento incide sul decoro o sulle parti comuni, l’amministratore dovrà inserire la questione all’ordine del giorno della prossima assemblea. È fondamentale presentare un progetto chiaro e, se possibile, un rendering.
- Ottenimento dei Permessi Comunali: Parallelamente o successivamente all’ottenimento del consenso condominiale, richiedere le necessarie autorizzazioni edilizie al Comune.
Conclusione
Installare un dehor in condominio è un’operazione che richiede un’attenta valutazione delle implicazioni legali e amministrative. La risposta alla domanda “serve l’autorizzazione del condominio?” è nella maggior parte dei casi sì, specialmente quando la struttura modifica il decoro architettonico dell’edificio o incide sull’utilizzo delle parti comuni. Agire senza le dovute autorizzazioni può portare a costosi contenziosi legali e all’ordine di rimozione della struttura. Un approccio proattivo, basato sulla trasparenza, sulla consultazione delle normative e sull’ottenimento dei consensi necessari, è la chiave per un’installazione serena e conforme alla legge.
Fonti Attendibili e Autorevoli:
- Codice Civile (Articoli 1102, 1120, 1122): La base normativa della disciplina condominiale.
- Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001): Riferimento per le autorizzazioni edilizie necessarie.
- Corte di Cassazione – Sentenze in materia di condominio e decoro architettonico: Le decisioni della Corte di Cassazione definiscono l’interpretazione della legge. (Per specifiche sentenze si rimanda alla ricerca su banche dati giuridiche specializzate, ad es. Giustizia Amministrativa, Altalex, Ipsoa, etc.).
- Associazioni di categoria degli amministratori di condominio (es. ANACI, ANAMMI): Spesso offrono guide e approfondimenti sulle tematiche condominiali.
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